不動産投資で安全・確実に老後の資産を築く ノウハウ（その１）

不動産投資

若い世代の人にはピンと来ないかもしれないが、日本のバブルが崩壊する直前、金融機関は不動産を担保にして貸出しを大きく増やした。右肩上がりに価格が上昇し続ける不動産こそが担保として価値があると思われた。しかし、バブルの崩壊により、下がらないと思われた不動産の価値は下落を始めた。

そのときから、日本人は不動産の価値を再考するようになった。土地や建物を持っているから価値があるのではなく、その土地や建物を使うことによって価値があることに気づいた。それは、考えてみれば、株式の評価と同じであった。将来に生み出す収益があるから、その資産を保有することに意味（価値）があるという考え方である。

同じころ、国民の投資意欲を高めるため、また、開かれた市場を形成するために、不動産投資信託（REIT）市場が整備された。REITでは保有する不動産が上げる収益が重視された。REITの人気の秘密は、低金利が続く中で安定して魅力的な配当を出すことができたことである。結果として、REITは不動産の収益物件としての魅力をアピールすることになった。

しかし、REITは運用会社が用意し、選択した不動産に受動的に投資するものである。おそらく、REITで不動産投資の経験を積んだ人の中には、『もっと自分の知っているところで、もっと自分の思うような投資をしてみたい』と考えている人も少なくないのではないであろうか？

その行き着く先は、個別の不動産投資ということになる。しかし、収益対象として不動産投資を行った経験のある人は少数派であろうと思われる。どのように物件を探すのか？そのときのポイントは？などなど、実際に投資を行うに当たっては、克服すべき課題が山積している。

そこで、今回は、一般の方向けに中古不動産の販売・管理を手がける日本財託にお願いして、具体的な不動産投資のポイントを教えてもらうことにした。

東京近郊の不動産投資

ここから先は、バームスコーポレーションの杉山と、株式会社日本財託営業部雨海（あまがい）氏の対談になります。

	日本財託では東京近郊の物件のみを取り扱っておられるそうですね
	日本の社会構造（少子高齢化）とそれに伴い発生する人口の減少を考えると、日本では残念ながら東京以外で不動産需要が大きく伸びると考えられません。もちろん、全国的にみれば、需要が増加するところもあると考えられますが、東京は需要の規模、伸び率で群を抜くことになると予想されています。 国土交通省が2005年に発表した都市地域レポートによれば、2030年において2000年人口以上の人口を維持している都市圏は東京を含めて、わずか11都市に過ぎません。さらに、都道府県別転入超過数で1番となったのは、94,500人で東京都でした。2位の神奈川県が32,474人の増加で、東京都の1/3の増加に過ぎません。昨年お住まいの都道府県を転出した方は約18万人ですので、実にその半数が東京都に転入しているのです。（出典：総務省　平成19年人口移動報告）このように、東京への人口一極集中化とどまることをしりません。
	投資という観点から不動産を考えると需要があることは大切なことですね。
	そのとおりです。売り手と買い手で市場ができていることを考えれば、売り手（貸し手）にとって買い手（借り手）がたくさんいることは理想的ですね。価格の下落余地が小さいといえるかもしれません。 また、銀行預金や投資信託などの金融商品とくらべても高い利回りを期待できます（ミドルリターン）し、株式投資やＦＸ投資ほどハイリスクでもありません。（ミドルリスク） バブル期の経験から『不動産投資は危ない！』というイメージがついてしまいましたが、超低金利時代が長らく続いたせいか、ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資がいま見直されています。また、ロバートキヨサキ氏の『金持ち父さん貧乏父さん』のヒットで不動産投資が市民権を得たという印象もあります。実際、当社にお問合せいただく方、セミナーに申し込まれる方も数年前と比べると増えてきていますね。
	そういった不動産市場の中で日本財託さんが手がけているビジネスを簡単に説明していただくとどのようなものになりますか？
	当社が手がけているビジネスを一言で言えば、 都内・横浜エリアの中古ワンルームマンションのご紹介し、 ということになります。 賃貸管理とは一言で言うと『大家さん業』のことです。入居者の募集から、敷金の精算、滞納家賃の督促、入居者からのクレーム対応などの業務をオーナー様にかわって当社が行います。
	REIT（不動産投資信託）という形態ではなく自分たちで直接物件を保有してもらうということですね。確かに、よい物件にめぐり合えば、安定して家賃収入が得られることになり魅力的ですが、一般の方にとって不動産に投資するというのは大きな決断を要することになりますね
	当社がワンルームマンションタイプの物件を取り扱っている理由のひとつはそこにあります。一般の方でも安心して購入いただける水準の価格帯といえるかもしれません。東京という単価の高い地域で良質な物件を紹介するために必要不可欠であるといえるかもしれませんね。
	ぜひ、実際の物件も見せていただきたいですね
	次のメルマガに間に合うように用意いたしますね。

 

	杉山 明 バームスコーポレーション(有) 取締役社長 アイエヌジーー生命保険、アイエヌジー投信を経て現職 CIIA®、日本証券アナリスト協会検定会員、CFP®、1級ファイナンシャルプランニング技能士 メルマガ「１ランク上の生命保険と資産運用の話」と「わかりやすい生命保険と投資信託のまじめな話」は読者の支持を得て5年間のロングヒット
	雨海 幸恵 株式会社 日本財託 営業部 宅地建物取引主任者 お客様にひとり一人にあった物件の選び方や的確なアドバイスなど、 オーダーメイドの資産コンサルティングが好評

 

不動産投資で安全・確実に老後の資産を築くノウハウとは！ 不動産投資で失敗する人、成功する人 ふたりの違いは『不動産投資の正しいやり方』を知っているかどうかです 自らもバブル崩壊を経験し、多くの不動産投資で失敗してきた人を見てきたからこそ、わかる『失敗しない不動産投資の方法』をまとめた１冊を